En ny fastighet bildas genom delning av en befintlig fastighet.

Vid en avstyckning skiljs ett område från en fastighet (stamfastighet) för att bilda en ny fastighet, en styckningslott. I samband med avstyckningen kan ett eller flera servitut bildas mellan styckningslotten och stamfastigheten. Den nya fastigheten kan till exempel få rätt att använda en väg över stamfastigheten. 

Om flera personer äger en fastighet tillsammans måste alla delägare skriva under ansökan. När en del av en fastighet överlåts kan både den som köper och den som säljer området, oberoende av varandra, ansöka om fastighetsbildning. Ansökan ska finnas hos Lantmäterimyndigheten inom sex månader från det att överlåtelsen har upprättats, annars är överlåtelsen ogiltig.

Ska du bygga nytt utanför detaljplanerat område eller stycka av en bit mark till en fastighet måste du först söka förhandsbesked eller bygglov. Bygglovsavdelningen prövar då om det är möjligt att bygga exempelvis ytterligare bostadshus, vilket är en förutsättningen för att stycka av en fastighet för bostadsändamål.

I samband med avstyckning kan det prövas om stamfastigheten kan svara för alla penninginteckningar / pantbrev och låta den nya fastigheten vara fri från inteckningar, det heter inteckningsfri avstyckning.

Om den nya fastigheten har samma ägare som stamfastigheten behöver ingen lagfart sökas. Finns det en köpare till den nya fastigheten behöver lagfart sökas.

En fastighet som ägs av flera personer kan delas upp till nya fastigheter.

När flera personer äger en fastighet tillsammans kan en eller flera delägare begära att få sin andel utbruten till ett eget område som då blir en ny fastighet, en klyvningslott. Om alla delägare begär om klyvning av en gemensam fastighet utplånas ursprungsfastigheten. Servitut kan bildas mellan de olika klyvningslotterna, visst område kan även läggas ut som samfällt för dem. 

Ansökan om klyvning som grundas på överlåtelse eller förvärv av en andel i fastigheter, måste göras inom sex månader från överlåtelsedatumet, annars är överlåtelsen ogiltig.

När fastigheten delas upp genom klyvning utgår man från andelen av ägandet och värdet på fastigheten i obyggt skick. Eventuell skillnad mellan andel av det totala värdet av den ursprungliga fastigheten och värdet på den nya fastighetens värde ersätts i pengar.

Äganderätten i den ursprungliga fastigheten överförs till den nya fastigheten. Därför behöver ingen ny lagfart sökas. Om klyvning görs på grund av överlåtelse av en andel av en fastighet måste lagfart sökas.

Fastigheter med samma ägare kan slås samman till en ny fastighet genom sammanläggning.  De ursprungliga fastigheterna utplånas och den nya fastigheten får en ny fastighetsbeteckning.

Om fastigheterna är samägda måste ägarförhållandet vara likadant i de fastigheter som ska ingå i sammanläggningen. Det är alltså inte alltid möjligt att sammanlägga två fastigheter som ägs av samma person, till exempel om den ena fastigheten ägs som enskild egendom och den andra giftorättsgods. Det gäller inte om det är äkta makar som samäger fastigheterna.

Den nybildade fastigheten tar över alla skyldigheter och rättigheter som tillhör de ursprungliga fastigheterna. Servitut mellan fastigheterna som ingår i sammanläggningen upphör att gälla.

Äganderätten i de ursprungliga fastigheterna överförs till den nya fastigheten. Därför behöver ingen ny lagfart sökas.

Genom fastighetsreglering kan man föra över en del av eller en hel fastighet till en annan. En reglering kan också vara att skapa, ändra eller upphäva servitut eller samfälligheter.

Genom fastighetsreglering upphör inskrivna avtalsservitut och nyttjanderätter som berörs av marköverföringen. Om rättigheterna ska fortsätta att gälla när marken överförs, behöver sakägaren meddela förrättningshandläggaren att rättigheterna ska fortsätta att gälla.

Om alla inblandade är överens om vad som ska göras, vilken ersättning som ska utgå och hur förrättningskostnaden ska delas blir handläggningstiden kortare. Då kan ni använda blanketten om överenskommelse eller skicka in ett köpekontrakt/gåvobrev om det finns. 

Blankett om överenskommelse. (PDF, 277 KB)

Om den gräns som ska ändras har bildats genom avsöndring (en äldre form av privat jorddelning grundad på ett köp) eller om gränsen är väldigt otydlig kan det krävas att gränsen fastighetsbestäms innan fastighetsregleringen kan göras.

Med 3D-fastighetsbildning går det att dela upp en flervåningsbyggnad i fastigheter på olika sätt. Till exempel:

• Efter ändamål, till exempel hyresrätt, bostadsrätt, affärslokaler och garage.
  En tredimensionell fastighet avgränsas horisontellt och vertikalt. Man kan dela upp en flervåningsbyggnad i fastigheter för olika ändamål till exempel hyresrätt, bostadsrätt, affärslokaler och kontor, eller avgränsa ett underjordiskt parkeringsgarage. En 3D-fastighet ska innehålla byggnad eller annan anläggning. Tillsammans med eventuella rättigheter på angränsande fastigheter ska den fungera som en självständig enhet. En 3D-fastighet för bostadsändamål måste innehålla minst tre bostadslägenheter. 3D-fastigheter kan också bildas för ännu ej uppförda byggnader, om det krävs att en fastighet skapas för att säkra finansieringen av byggnationen.
• I ägarlägenheter som är enskilda fastigheter. De boende äger sin lägenhet i ett flerbostadshus och de har full äganderätt. Det är samma regler som gäller för villa- och radhusfastigheter när det gäller uthyrning, överlåtelse och pantsättning. Ägarlägenheter består ofta av lägenhetsutrymme och inre ytskikt. Ägarlägenhetsfastigheter äger trapphus, husstomme, fasad, yttertak. Ägarlägenheter får bara bildas vid nyproduktion, tillbyggnad eller vid ombyggnad av ett utrymme som inte har använts som bostadslägenhet under de senaste åtta åren.
• Genom att bilda ett 3D-fastighetsutrymme för en utskjutande byggnadsdel. 
  Ett skifte (delområde) som hör till en fastighet eller 3D-fastighet kan också utgöra en sluten volym, ett tredimensionellt (3D) fastighetsutrymme. Till exempel kan en balkong som kragar ut över en gatufastighet utgöra ett 3D-utrymme till bostadsfastigheten.

En 3D-fastighet ska innehålla byggnad eller annan anläggning. Tillsammans med eventuella rättigheter på angränsande fastigheter ska den fungera som en självständig enhet. En 3D-fastighet för bostadsändamål måste innehålla minst tre bostadslägenheter.

Ansök om 3D-fastighetsbildning

Du som fastighetsägare kan ansöka om att bilda en 3D-fastighet. Skicka med ritningar som visar tänkt gränsdragning mellan de olika byggnadsdelarna och på vilka plushöjder gränserna ska gå. Du ska också skicka med plan- och sektionsritningar. I ansökan ska det framgå om gränsen ska gå mitt i ett bjälklag eller på någon sida av ett bjälklag. Om tekniska installationer som trapphus och hissar ska användas gemensamt måste rättigheter som servitut eller gemensamhetsanläggning bildas.

Det finns rättigheter mellan fastigheter, så kallade servitut och det finns rättigheter mellan fastigheter och personer, så kallad nyttjanderätt.

Servitut

Om en fastighet har ett stadigvarande behov som inte går att lösa inom den egna fastigheten går det att skapa en rättighet, ett så kallat servitut, på en annan fastighet. till exempel utfart till allmän väg, vatten- och avloppsanläggning/ledningar och mycket mer. Kan det finnas möjlighet att skapa en rättighet, således ett servitut på en annan fastighet för att lösa bristen. Servitutet är knutet till fastigheten och gäller oavsett vem som äger den. Ett servitut gäller i regel tills vidare.

Det finns två typer av servitut:

• Officialservitut, där Lantmäterimyndigheten beslutar om att bilda servitut genom en lantmäteriförrättning.
• Avtalsservitut, som bildas genom avtal mellan fastigheternas ägare.

Läs information om official- och avtalsservitut. (PDF, 133 KB)

Både official- och avtalsservitut kan ändras eller upphävas vid en fastighetsreglering.

Nyttjanderätt

Nyttjanderätt är en rätt för en person att på visst sätt använda någon annans fastighet. Rätten kan gälla en hel fastighet eller en del av en fastighet och är tidsbegränsad. Nyttjanderätt är bindande i högst 25 år inom detaljplanelagt område och 50 år i övriga områden. En nyttjanderätt skapas genom avtal med fastighetens ägare.

Ledningsrätt

Samhället är beroende av en mängd olika ledningar för att fungera. Till exempel el- och vattenledningar, optisk fiber och fjärrvärmeledningar.

De flesta aktörer som äger ledningsnät behöver dra sina ledningar över någon annans mark. En ledningsrätt innebär ett intrång i fastighetsägarens äganderätt. Fastighetsägaren har därför rätt till ekonomisk kompensation. Om parterna inte är överens om ersättningsbeloppet kan Lantmäterimyndigheten värdera intrånget och besluta om ersättningens storlek.

En ledningsrätt gäller för all framtid. Ändring eller upphävande av ledningsrätt sker genom en ny förrättning. En ledningsrätt gäller även mot ny ägare till fastigheten.

Det är viktigt att ha tillgång till korrekt information om vilka fastigheter som ska upplåta mark för ledningen, och vilka som äger fastigheterna. 

Gemensamhetsanläggningar är anläggningar som flera fastigheter har nytta av som till exempel

• vägar
• vatten- och avloppsanläggningar
• grönytor
• lekplatser
• bryggor
• båtplatser
• parkeringar
• garage

Du kan ansöka om att bilda, ändra eller upphäva en gemensamhetsanläggning.

En marksamfällighet är ett markområde som ägs av flera fastigheter gemensamt.

Gemensamhetsanläggningar och delägande av marksamfällighet är bundet till ägandet i fastigheterna och kan inte överlåtas separat, utan följer med ägande av fastigheten vid en försäljning.

En gemensamhetsanläggning bildas genom en anläggningsförrättning där det beslutas vad som ska ingå i anläggningen och hur kostnaderna ska fördelas. I samband med anläggningsförrättningen ges ett andelstal efter hur stor nytta varje fastighet förväntas få av anläggningen (andelstal för utförande) och hur mycket fastigheten förväntas använda anläggningen (andelstal för drift). 

I förrättningen framgår det när gemensamhetsanläggningen ska vara färdigbyggd. Anläggningsbeslutet förfaller om anläggningen inte är byggd inom angiven tid. Lantmäterimyndigheten kan förlänga tiden om det finns särskilda skäl och om ansökan om förlängning kommit till myndigheten innan tidsfristen är slut.

Bilda en gemensamhetsanläggning

Gemensamhetsanläggningen ska vara av väsentlig betydelse för de fastigheter som ska ingå i anläggningen. Detsamma gäller för en fastighet som ska anslutas till en befintlig gemensamhetsanläggning. Anläggningen får inte strida mot gällande detaljplaner eller andra bestämmelser.

Stora gemensamhetsanläggningar förvaltas ofta av en samfällighetsförening.

Bilda en samfällighetsförening

En samfällighetsförening kan bildas när en gemensamhetsanläggning bildas. Det är Lantmäterimyndigheten som bildar föreningen vid ett sammanträde där stadgar antas och styrelse utses. 

I samfällighetsföreningsregistret finns uppgifter om alla samfällighetsföreningar. Lantmäteriet, som är den statliga lantmäterimyndigheten, ansvarar för registret. Registret innehåller uppgifter om föreningen. Det är viktigt att föreningen anmäler förändringar till registret. Uppgifter i registret ska uppdateras efter varje föreningsstämma, även om inga ändringar sker.

En samfällighetsförening kan också bildas utanför en lantmäteriförrättning genom ett särskilt sammanträde med en opartisk sammanträdesledare. Lantmäterimyndigheten kan göra det som ett uppdrag, vilket debiteras utifrån gällande uppdragstaxa. Se gällande kostnader under Vad det kostar.

Laddstolpar för elbil på gemensam parkeringsplats

Många samfällighetsföreningar vill installera laddstolpar på sin gemensamma parkeringsplats.

Läs om laddstolpar på gemensam parkeringsplats på lantmäteriet.se.

Brevlådeställningar

Med anledning av PostNords uppmaning att sätta upp brevlådeställningar för samfällighetsområdet, ber vi er i samfällighetsföreningen att kontrollera anläggningsbeslutet. Kontakta Lantmäterimyndigheten om ni har frågor, se under Kontakt.

Ändra andelstal 

Det finns en ny lag om att ändra andelstal från den 1 juli 2022, 43 a § anläggningslagen.
På lantmäteriets webb finns information kring hur samfällighetsföreningar som förvaltar gemensamhetsanläggningar kan besluta om att ändra andelstal. Det finns även stöd för vilka ersättningsregler som gäller för detta samt vilka uppgifter Lantmäterimyndigheten behöver få.

För att ändra andelstal ska du fylla i ansökningsblanketten och skicka till Uppsala kommun, Miljöförvaltningen Lantmäterimyndigheten, 753 75 Uppsala.

Ansökningsblankett ändra andelstal (PDF, 246 KB)

Ompröva eller upphäva en gemensamhetsanläggning

En gemensamhetsanläggning kan omprövas genom en anläggningsförrättning om tidigare förhållanden har ändrats väsentligt eller om det på något annat sätt har uppstått ett behov av att ompröva anläggningen. Den som är delägare i anläggningen och den som förvaltar gemensamhetsanläggningen har rätt att ansöka om ändring, om föreningen har beslutat det på föreningsstämman.

En gemensamhetsanläggning kan upphävas i en omprövningsförrättning, till exempel när kommunen har tagit över ansvaret för en väg som har förvaltats av en vägförening. Om föreningen inte har några andra anläggningar att förvalta ska också föreningen upplösas.

Upplösa en samfällighetsförening

När en samfällighetsförening inte har kvar några anläggningar att förvalta ska den upplösas. Föreningen kan upplösas om alla medlemmar är överens om det och Länsstyrelsen medger det.

Innan en samfällighetsförening kan upplösas av Länsstyrelsen ska alla skulder vara betalda eller satts ned hos Länsstyrelsen och eventuella överskott ska ha fördelats i enlighet med föreningsstämmans vilja.

När samfällighetsföreningen är upplöst ska den tidigare styrelsen anmäla det till Lantmäteriet, den statliga Lantmäterimyndigheten, som hanterar samfällighetsregistret.

Gemensamhetsanläggning - en hållbar lösning tillsammans med grannarna  (PDF, 249 KB)

Att sköta en gemensamhetsanläggning  (PDF, 335 KB)

Anmälan om ändrat andelstal i gemensamhetsanläggning (PDF, 256 KB)

Överenskommelse om andelstal i gemensamhetsanläggning (PDF, 234 KB)

Kompletterande underskrifter (PDF, 204 KB)

Läs om gemensamhetsanläggningar och samfällighetsföreningar på lansstyrelsen.se

Ibland är gränsmarkeringarna dolda under en gräsmatta eller ett jordlager. Lantmäterimyndigheten kan leta efter gränsmarkeringarna. Mätuppdraget beställer du genom att skicka in blanketten Beställ gränspåvisning nedan. Om en gränsmarkering inte hittas sätter vi en träläkt. Vid en gränspåvisning gör vi inte nya, rättsligt bindande gränsmarkeringar.

Beställ gränspåvisning (PDF, 221 KB)

Andra aktörer som utför mätning kan också göra gränspåvisning. En förutsättning för gränspåvisning är att det inte finns några juridiska tveksamheter om gränsens läge.

Kostnaden för en gränspåvisning beror på tidsåtgången för utredning och fältarbete och är baserad på Lantmäterimyndighetens uppdragstaxa. Du som ansöker om gränspåvisning betalar kostnaden. Se gällande kostnader under Vad det kostar.

Lantmäterimyndigheten kan hjälpa dig att märka ut försvunna gränsmarkeringar, komplettera med markeringar på marken på nya ställen i gränsens sträckning eller märka ut tidigare omarkerade gränspunkter. Då gör vi en särskild gränsutmärkning. Utmärkningen är rättsligt bindande för framtiden.

En förutsättning för särskild gränsutmärkning är att det inte finns några juridiska tveksamheter om gränsens läge. Gränsmärken som sätts ut vid en särskild gränsutmärkning dokumenteras på förrättningskartan och ett gränsutmärkningsbeslut fattas.

Kostnaden för en särskild gränsutmärkning beror på tidsåtgången för utredning, fältarbete och upprättande av beslutshandlingar med mera. Vi debiterar all nedlagd tid, antingen enligt löpande räkning. Det är den som ansöker om särskild gränsutmärkning som betalar kostnaden.

Vid en fastighetsbestämning kan bland annat följande frågor klargöras:

• en fastighetsgräns rätta sträckning
• om det finns ett officialservitut och vad det innebär
• till vilken fastighet en byggnad eller annan anläggning hör.

När gränsens läge är oklart krävs en fastighetsbestämning för att kunna sätta ut en ny gränsmarkering. Det gäller också ej lagligen bestämda gränser, som till exempel avsöndringar. Vid fastighetsbestämningen utreds och fastställs var gränsen går och den bestämda gränsen dokumenteras i en förrättningskarta som blir rättsligt bindande.

En tvist som handlar om vem som äger en viss fastighet prövas vid en civilrättslig process i allmän domstol. Detsamma gäller en tvist om ett avtalsservitut, om det inte behövs ett klargörande av servitutet för att en annan fastighetsbildningsåtgärd ska kunna genomföras.

Kostnaden för en fastighetsbestämning fördelas mellan de inblandade fastighetsägarna, de så kallade sakägarna, efter vad som är skäligt. Det är alltså inte nödvändigtvis den som ansöker om fastighetsbestämning som måste stå för hela kostnaden. Sakägarna kan också komma överens om en annan fördelning eller att ena parten tar på sig hela kostnaden.